[The Epoch Times, ngày 24 tháng 5 năm 2024] (Phỏng vấn và báo cáo của Zhao Bin, phóng viên Ban đặc biệt của Thời báo Đại Kỷ Nguyên) Để ngăn chặn thị trường bất động sản ảm đạm tiếp tục suy giảm, chính quyền Đảng Cộng sản Trung Quốc mới đây đã đưa ra ba cái gọi là "bước đi lớn", bao gồm cả việc tung ra gói 300 tỷ nhân dân tệ. Truyền thông Trung Quốc ca ngợi đây là những nỗ lực chính sách được gọi là “cấp độ hoành tráng”, chẳng hạn như mua lại quỹ nhà ở tồn kho bằng Nhân dân tệ (khoảng 41,5 tỷ đô la Mỹ). Tuy nhiên, các nhà phân tích thị trường cho rằng cần ít nhất 5 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 691 tỷ USD) để mua lại lượng tồn kho nhà ở, và nguồn lực tài chính hiện tại của chính quyền đang có vấn đề; đồng thời, đằng sau việc đưa ra các chính sách này là tình hình nghiệt ngã; rằng các chỉ số chính của nền kinh tế Trung Quốc đang suy giảm trên diện rộng.

“Ba chiến lược lớn” cứu thị trường bất động sản dang dở đang bị đặt dấu hỏi

Trong ngày diễn ra hội nghị video về lĩnh vực bất động sản của Quốc vụ viện Đảng Cộng sản Trung Quốc vào ngày 17 tháng 5, Ngân hàng Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc và các cơ quan quản lý tài chính đã liên tiếp đưa ra "ba biện pháp lớn" để hợp tác với “cuộc chiến cam go trước nguy cơ nhà ở thương mại chưa hoàn thiện” như Phó Thủ tướng Đảng Cộng sản Trung Quốc, He Lifeng, đã phát biểu tại cuộc họp “.

Bước đầu tiên là giảm tỷ lệ trả trước khi mua nhà. Tỷ lệ trả trước cho ngôi nhà đầu tiên được điều chỉnh không dưới 15%; tỷ lệ trả trước tối thiểu cho khoản vay thương mại mua nhà thứ hai được điều chỉnh không dưới 25%. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử nhà ở thương mại ở Trung Quốc trong hơn 40 năm, ngay cả trong hai biện pháp kích thích lớn vào năm 2008 và 2016, tỷ lệ trả trước cho ngôi nhà đầu tiên vẫn ở mức 20%.

Về việc hạ tỷ lệ trả trước khi mua nhà xuống 15%, phản hồi của thị trường cho rằng chính sách này chỉ cho phép người mua nhà dễ dàng “lên đường” nhưng lại trá hình làm tăng số tiền trả hàng tháng và tổng khoản vay thế chấp của người mua nhà, điều này cần được xem xét một cách toàn diện với lãi suất thế chấp “bẫy”.

Chiến lược thứ hai là giảm lãi suất thế chấp. Điều này bao gồm việc giảm lãi suất đối với các khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở và loại bỏ giới hạn thấp hơn về lãi suất thế chấp thương mại.

Ngân hàng Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc đã đưa ra thông báo rằng bắt đầu từ ngày 18 tháng 5 năm 2024, lãi suất cho vay quỹ dự phòng nhà ở cá nhân sẽ giảm 0,25 điểm phần trăm và 2,35% và 2,85%, trong khi quỹ dự phòng. Lãi suất vay vốn căn nhà thứ 2 được điều chỉnh lần lượt không dưới 2,775% và 3,325%.

Về giới hạn thấp hơn của lãi suất thế chấp thương mại, Đảng Cộng sản Trung Quốc thường đặt ra lãi suất chuẩn thị trường (LPR) cho các khoản vay thế chấp và lãi suất chuẩn này dao động nhẹ trên cơ sở này. các ngân hàng có thể tự do xác định lãi suất thế chấp dựa trên sự cạnh tranh của thị trường.

Truyền thông chính thức của ĐCSTQ tuyên bố rằng sau khi chính sách này được thực thi, lãi suất thế chấp ở hầu hết các thành phố có thể giảm từ 0,3 đến 0,4 điểm phần trăm. Dựa trên khoản vay 1 triệu nhân dân tệ, thời hạn 30 năm và hoàn trả gốc và lãi bằng nhau, tổng chi phí lãi vay có thể giảm hơn 70.000 nhân dân tệ.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là trước khi ĐCSTQ đưa ra các chính sách liên quan, các thành phố ở nhiều nơi đã hủy bỏ giới hạn thấp hơn về lãi suất thế chấp dưới áp lực của lượng tồn kho nhà ở khổng lồ, và giờ họ mới chính thức công bố "tính hợp pháp". Dữ liệu cho thấy tính đến cuối tháng 3, trong số 343 thành phố (cấp tỉnh trở lên) trên cả nước, 75 thành phố đã hạ giới hạn dưới của lãi suất cho vay mua nhà lần đầu và 64 thành phố đã hủy bỏ giới hạn dưới. Ngoại trừ một số thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, giới hạn lãi suất thế chấp thấp hơn ở hầu hết các thành phố đã giảm xuống mức thống nhất trên toàn quốc.

Những người tham gia thị trường cho rằng lần này cơ quan chức năng đã chính thức công bố hủy bỏ giới hạn dưới lãi suất cho vay mua nhà ở những thành phố trước đây đã hạ hoặc bãi bỏ giới hạn dưới lãi suất cho vay mua nhà thì không còn nhiều dư địa. giảm hơn nữa. Đối với các thành phố hạng nhất và các thành phố khác có thị trường bất động sản mạnh mẽ chưa thực hiện điều chỉnh trước đó, vẫn còn phải xem có bao nhiêu thành phố sẽ làm theo.

Động thái thứ ba là chính quyền Cộng sản Trung Quốc công bố ý định trực tiếp mua lại nguồn cung nhà ở. He Lifeng cho biết tại các thành phố có lượng nhà ở thương mại tồn kho lớn, chính phủ có thể mua một số nhà ở thương mại với giá hợp lý để sử dụng làm nhà ở giá rẻ. Sau đó, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc thông báo có kế hoạch thiết lập các khoản cho vay lại nhà ở giá rẻ với quy mô 300 tỷ nhân dân tệ, lãi suất 1,75%, thời hạn 1 năm và có thể gia hạn 4 lần.

Tao Ling, Phó thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, cho biết ngân hàng trung ương sẽ phát hành các khoản cho vay lại dựa trên 60% tiền gốc của khoản vay, dự kiến ​​sẽ thúc đẩy các khoản vay ngân hàng lên tới 500 tỷ nhân dân tệ (khoảng 69,1 tỷ USD) ).

Starmada Exiles Chính quyền muốn giải cứu thị trường bất động sản nhưng nguồn vốn cần thiết không đủ trầm trọng

Ngành bất động sản của Trung Quốc đã bùng nổ trong hơn hai năm và nhiều chính sách liên tiếp được chính quyền đưa ra đều thất bại. Lần này, tuyên bố của He Lifeng rằng “chính phủ có thể tùy ý mua một số căn nhà thương mại với giá cả hợp lý để làm nhà ở giá rẻ” đã trở thành trọng tâm cốt lõi của đợt cứu trợ này.

Tuy nhiên, dữ liệu thực tế về thị trường bất động sản và phân tích của các chuyên gia cho thấy chính quyền muốn cứu thị trường bất động sản nhưng phải đối mặt với thực tế là thiếu vốn trầm trọng. truyền thông chỉ là “sấm sét to mà mưa nhỏ”.

Theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu E-House, vào tháng 3 năm 2024, lượng tồn kho nhà ở thương mại mới tại 100 thành phố trên cả nước là khoảng 499,16 triệu mét vuông theo phân loại hạng nhất, hạng hai, hạng ba. và các thành phố hạng 4 có diện tích lần lượt là 35,86 triệu mét vuông và 241,63 triệu mét vuông và 221,67 triệu mét vuông.

Thông thường, phải mất một khoảng thời gian nhất định để nhà ở thương mại được xây dựng để bán, được gọi là "chu kỳ phân hủy". Tuy nhiên, do điều kiện kinh tế và các thành phố hạng nhất, hạng hai và các lý do khác, có những khác biệt nhất định trong “chu kỳ phân hủy”. Dữ liệu cho thấy “chu kỳ phân hủy” của nhà ở thương mại mới ở các thành phố cấp 1, cấp 2, cấp 3 và cấp 4 trong số 100 thành phố trong tháng 3 lần lượt là: 19,2 tháng, 21,6 tháng và 33,1 tháng; chu kỳ ngừng hoạt động" vào tháng 12 năm 2019. Các "chu kỳ phân hủy" lần lượt là: 12,2 tháng, 8,9 tháng và 10,2 tháng.

世界银行在报告中，列举了一系列中国经济的不利迹象，包括：经济重新开放的反弹消退、债务增加、房地产行业疲软以及其它“长期结构性因素”。

Nhà phân tích Song Xuetao của Tianfeng Securities phân tích rằng mục đích của việc chính quyền trực tiếp mua lại kho nhà ở lần này là nhằm thúc đẩy và ổn định thị trường bất động sản hiện tại, đồng thời nén “chu kỳ cạn kiệt” nhà ở xuống dưới 18 tháng. Theo tính toán của Tianfeng Securities, cần có khoảng 7 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 967,5 tỷ USD) để đạt được mục tiêu này..

Ngoài ra, Nomura Securities ước tính có tới 20 triệu đến 30 triệu ngôi nhà chưa hoàn thiện ở Trung Quốc và chính phủ phải chi ít nhất 440 tỷ USD để xây dựng những ngôi nhà này; Ngân hàng Barclays của Vương quốc Anh ước tính rằng lượng tồn kho của Trung Quốc; Arthur Budaghyan, chiến lược gia trưởng về thị trường mới nổi tại công ty nghiên cứu BCA Research của Canada, cho biết ít nhất 5 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 691 tỷ USD) cần được bơm vào thị trường nhà đất đang gặp khó khăn của Trung Quốc. Các quỹ có thể có tác động có ý nghĩa đối với nền kinh tế trên phạm vi rộng.

Hiện tại, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc mới chỉ đưa ra kế hoạch cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ, được coi là như giọt nước trong xô. Mike Sun, một nhà tư vấn đầu tư ở Bắc Mỹ, nói với The Epoch Times rằng ba biện pháp lớn do Bắc Kinh đưa ra, được cho là mạnh mẽ nhất trong lịch sử, có tác dụng hạn chế trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. không còn ra tiền mà muốn tích trữ thì chỉ ồn ào mà ít mưa. Ngoài ra, vấn đề quan trọng nhất là người dân bình thường, những người có nhu cầu về nhà ở, nhìn chung thiếu niềm tin vào nền kinh tế tương lai và mức độ sẵn sàng mua nhà của họ đã giảm đáng kể.

Các chỉ số kinh tế chính của Trung Quốc giảm mạnh

Điều đáng chú ý là nền tảng của chính sách giải cứu thị trường bất động sản lần này của chính quyền ĐCSTQ là do các dữ liệu kinh tế lớn đều sụt giảm trong tháng 4 và thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào tình trạng nghiêm trọng “cả về khối lượng và khối lượng”. và giá giảm.”

Dữ liệu chính thức cho thấy nguồn tài trợ xã hội của Trung Quốc đã giảm gần 200 tỷ nhân dân tệ (27,7 tỷ USD) trong tháng 4, mức giảm đầu tiên sau hơn 20 năm. Điều này có nghĩa là nhu cầu vay vốn và các nguồn vốn khác của các công ty đã giảm, cho thấy nền kinh tế có thể bước vào xu hướng thu hẹp. Tài chính xã hội đề cập đến tổng số vốn mà nền kinh tế thực thu được từ hệ thống tài chính trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là một chỉ số quan trọng phản ánh trực tiếp sự thịnh vượng của nền kinh tế.

Ngoài ra, số dư của một loại tiền tệ hẹp khác (M1), phản ánh tiền mặt trong lưu thông và tiền gửi không kỳ hạn của doanh nghiệp trong hoạt động kinh tế, đã giảm 1,4% so với cùng kỳ trong tháng 4, cho thấy hoạt động kinh doanh đang chậm chạp.

Dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia Đảng Cộng sản Trung Quốc công bố vào ngày 17 tháng 5 cho thấy từ tháng 1 đến tháng 4, đầu tư phát triển bất động sản toàn quốc đạt khoảng 3,1 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 428,6 tỷ USD), so với cùng kỳ năm ngoái năm giảm 9,8%; diện tích xây dựng bất động sản là 6.875,44 triệu mét vuông, giảm 10,8% so với cùng kỳ năm ngoái; diện tích bán các tòa nhà thương mại xây dựng mới là 292,52 triệu mét vuông. -so với cùng kỳ giảm 20,2%, trong đó diện tích bán nhà ở giảm 23,8%; doanh số bán tòa nhà thương mại mới xây dựng là 2.806,7 tỷ nhân dân tệ (khoảng 387,1 tỷ USD), giảm 28,3%, trong đó doanh số bán nhà ở giảm 31,1 %.

Trong tháng 4, trong số 70 thành phố lớn và vừa, giá bán các tòa nhà dân cư thương mại mới xây chỉ tăng ở 6 thành phố so với tháng trước, giảm 5 thành phố so với tháng trước; giảm so với tháng trước, chiếm khoảng 1% số thành phố trong số liệu thống kê 91%.

Guan Rongxue, nhà phân tích cấp cao tại Trung tâm Nghiên cứu Dữ liệu Gia Cát, cho biết áp lực giảm giá nhà mới càng gia tăng trong tháng 4, với mức giảm giá tổng thể hàng tháng tại 70 thành phố cho thấy xu hướng mở rộng và số thành phố có mức tăng giảm đáng kể, đạt mức thấp kỷ lục. Nhìn chung, giá thị trường hiện tại tiếp tục trầm lắng và tình trạng chạm đáy dường như vẫn chưa dừng lại.

Biên tập viên: Lian Shuhua#