{1[The Epoch Times, ngày 06 tháng 5 năm 2024] (Xu Yiyang, phóng viên Ban đặc biệt của Đại Kỷ Nguyên đưa tin) Sau khi hơn 30 thành phố ở Trung Quốc bày tỏ sự ủng hộ đối với chính sách “thay thế cũ bằng mới” của chính quyền Mới đây, Thượng Hải, thành phố kinh tế lớn nhất Trung Quốc cũng gia nhập hàng ngũ. Các nhà kinh tế cho rằng với sức mua của người dân giảm sút và thuế bất động sản của Trung Quốc quá cao, chính sách “cũ đổi mới” ít có tác dụng.

Theo báo cáo từ các phương tiện truyền thông chính thức của Đảng Cộng sản Trung Quốc, hoạt động “trao đổi” nhà ở thương mại ở Thượng Hải chủ yếu nhắm vào những người mua nhà có ý định bán nhà ở cũ và mua nhà mới. Cư dân mua nhà trước tiên có ý định mua nhà mới với một công ty phát triển bất động sản, sau đó cơ quan bất động sản sẽ thúc đẩy giao dịch ngôi nhà cũ của họ. Sau khi bán xong căn nhà cũ, việc mua bán nhà mới hoàn tất như đã thỏa thuận.

Lô công ty phát triển bất động sản tham gia đầu tiên bao gồm hơn 20 công ty phát triển bất động sản và gần 10 công ty môi giới bất động sản. Nó đã tham gia vào hơn 30 dự án, chủ yếu đặt tại Jiading, Songjiang, Qingpu, Fengxian, Thượng Hải và Khu vực mới Lingang của Khu thương mại tự do thí điểm Thượng Hải.

Các công ty phát triển bất động sản tham gia hoạt động “cũ đổi mới” cho biết trong một khoảng thời gian nhất định, nếu nhà cũ không được bán thành công, cư dân đã mua nhà có thể “kiểm tra và được hoàn tiền” vô điều kiện. Đồng thời, giới môi giới bất động sản cũng hứa hẹn sẽ “thúc đẩy và ưu tiên bán nhà cũ của cư dân trên toàn thành phố” để tăng tỷ lệ giao dịch nhà cũ thành công.

David Huang, một nhà kinh tế sống ở Hoa Kỳ, tỏ ra hoài nghi về chính sách nhà ở “cũ đổi mới” của Thượng Hải. Ông tin rằng mặc dù chính sách này nhìn bề ngoài có vẻ hấp dẫn nhưng thực tế lại thiếu thực chất.

Vào ngày 5 tháng 5, David Huang cho biết trong một cuộc phỏng vấn với phóng viên của The Epoch Times rằng vấn đề cốt lõi mà thị trường hiện tại phải đối mặt là sức mua của người dân ngày càng suy giảm, ngoài ra, gánh nặng thuế của chính phủ Cộng sản Trung Quốc đối với bất động sản; ngành quá nặng nên việc “thay cũ bằng mới” có thể mang lại hiệu quả không lớn.

David Huang nói rằng hiện tại, có vẻ như việc "thay thế cái cũ bằng cái mới" về cơ bản là một khái niệm lý tưởng hóa, theo quan điểm logic thông thường, nó thực sự có tác dụng hạn chế và giống như tuyên truyền khẩu hiệu hơn. Động thái này ít tác động đến thị trường, đặc biệt là khi các dự án mà nó hiện đang tham gia đều nằm ở Jiading, Songjiang, Qingpu và những nơi khác. Giao dịch bất động sản ở những khu vực này không mấy sôi động và tình hình giao dịch tăng cao. nhà cũ cũng không mấy lạc quan.

Hơn 30 thành phố ở Trung Quốc đẩy mạnh chương trình “thay thế cũ bằng mới”

Theo giám sát của Viện Nghiên cứu Công nghiệp Quản lý Bất động sản Trung Quốc, kể từ năm 2023, hơn 30 thành phố ở Trung Quốc đã bày tỏ sự ủng hộ đối với chính sách được gọi là "cũ đổi mới" do chính quyền Cộng sản Trung Quốc thúc đẩy.

韩国对美出口已连续第5个月环比增长。2023年，韩国对美出口创下历史新高，为1,157亿美元。

检察官表示，根据美国联邦量刑指南，有没有追加指控并不会影响SBF的刑期，因为法官在量刑时，可全盘考虑第一次审判时提供的所有证据。

Nhìn một cách toàn diện, chính sách nhà ở “cũ đổi mới” ở nhiều nơi chủ yếu áp dụng hai phương thức vận hành. Một mô hình tương tự như cách làm của Thâm Quyến, trong đó các công ty bất động sản và công ty trung gian cùng nhau thúc đẩy ưu tiên bán nhà cũ. Mô hình này cũng được thực hiện tương tự ở các thành phố như Ninh Ba ở Chiết Giang, Diêm Thành ở Giang Tô và Tế Nam ở Sơn Đông. Các thành phố này đã cùng triển khai dịch vụ “thay thế và mua bán” với các nhà phát triển và đại lý bất động sản. Người mua nhà đăng ký và khóa nhà với chủ đầu tư, sau đó ngôi nhà cũ được một cơ quan bất động sản ủy thác bán. Nếu bán nhà cũ trong thời hạn nhất định thì mua nhà mới theo quy trình; nếu nhà cũ không bán được thì tiền thuê nhà mới sẽ được hoàn lại.

Mô hình thứ hai dành cho các nhà phát triển và nền tảng tài sản nhà nước mua lại những ngôi nhà cũ và những cư dân có ý định thay thế chúng sẽ sử dụng số tiền thu được từ việc bán những ngôi nhà cũ để mua các dự án nhà ở mới được chỉ định. Ví dụ: ở quận Tương Thành, Liên Vân Cảng, Tô Châu, Giang Tô và Trịnh Châu, Hà Nam, các nền tảng hoặc nhà phát triển doanh nghiệp nhà nước trực tiếp mua lại những ngôi nhà cũ và số tiền bán được sẽ được sử dụng để mua nhà mới trong các dự án tương ứng. Tại Zhengzhou, đơn vị mua lại đã xây dựng và đưa ra kế hoạch mua lại dựa trên nhu cầu và khoảng trống về nhà ở cho thuê giá rẻ ở tám quận của thành phố. Những ngôi nhà cũ được mua lại sẽ được sử dụng để tăng nguồn cung nhà ở cho thuê giá rẻ.

Đại lý bất động sản hé lộ phương thức hoạt động cụ thể “đổi cũ lấy mới”

Chen Wei (bút danh), một nhân viên bán hàng của công ty môi giới nhà đất ở Zhengzhou, Henan, đã giới thiệu phương thức hoạt động cụ thể là "đổi cũ lấy mới" với phóng viên của Epoch Times.

Chen Wei nói với phóng viên Epoch Times vào ngày 5 tháng 5 rằng Zhengzhou đã triển khai chương trình thí điểm mua lại nhà cũ vào cuối tháng 4. Các yêu cầu đối với nhà ở bao gồm bốn khía cạnh: thứ nhất, họ phải có giấy chứng nhận bất động sản; , ngôi nhà phải không quá 15 tuổi; Thứ ba, nằm trong đường vành đai thứ ba, nằm ở quận Jinshui và quận mới Zhengdong, diện tích xây dựng không quá 120 mét vuông.

Chen Wei cho rằng những ngôi nhà đã được bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận bất động sản là không đáp ứng yêu cầu của chính sách “cũ đổi mới”. Sau khi bộ phận quản lý nhà ở thu hồi nhà cũ muốn chuyển thành nhà ở giá rẻ nên nhà quá lớn hoặc quá nhỏ đều không phù hợp. Ngoài ra, cũng có những yêu cầu nhất định về phương tiện giao thông xung quanh nhà, nếu không sẽ khó xử lý những ngôi nhà ở vùng sâu vùng xa ngay cả khi đã được thu hồi. Sở dĩ những ngôi nhà phải nằm ở quận Jinshui và quận mới Zhengdong là vì hai quận này là hai khu vực có tốc độ phát triển kinh tế tốt nhất ở Zhengzhou.

Chen Wei cho biết chỉ khi đáp ứng được bốn yêu cầu này, cư dân mới có thể đăng ký và đăng ký trên nền tảng của chính phủ. Sau đó, nền tảng này sẽ liên hệ với cư dân và đặt lịch hẹn để đánh giá ngôi nhà. Trong quá trình đánh giá, nền tảng sẽ kết hợp báo cáo đánh giá do ngân hàng hoặc cơ quan đánh giá bên thứ ba cung cấp để đưa ra giá định giá căn nhà. Nếu cư dân đồng ý với giá thì có thể tiến hành bước tiếp theo; nếu không thì quá trình “đổi giá” kết thúc tại đây.

Ông ấy nói: "'Đổi cũ lấy mới' tương đương với việc bán căn nhà cũ của bạn cho chính phủ. Nó sẽ đưa ra cho bạn một mức giá định giá, nhưng số tiền này sẽ không được trả trực tiếp cho bạn mà sẽ yêu cầu bạn phải mua một ngôi nhà mới trong khu đô thị chính . Nếu giá trị định giá của ngôi nhà cũ của bạn là 1 triệu thì giá căn nhà mới của bạn không thể dưới 1 triệu, vì chính phủ sẽ không cấp cho bạn bất kỳ khoản tiền nào.”

Chen Wei cũng cho rằng trong chính sách "cũ đổi mới", chính phủ chỉ đóng vai trò cầu nối. Chính phủ không giúp người dân bán nhà mà mục đích là nhằm vực dậy thị trường bất động sản..

Số lượng danh sách nhà ở cũ ở Trung Quốc tiếp tục tăng

Liang Botao, tổng giám đốc Chi nhánh Hà Nam của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, nói với truyền thông Trung Quốc rằng áp lực giảm giá hiện nay đối với ngành bất động sản vẫn chưa được giải tỏa và mức độ sẵn lòng mua nhà nói chung của người dân là không đủ. kết hợp với tâm lý chung là “mua lên chứ không phải mua xuống” đã làm trầm trọng thêm tâm lý chờ xem mua nhà, dưới ảnh hưởng của áp lực tồn kho nhà cũ và thiếu động lực sở hữu nhà. , tình trạng khó khăn của thị trường nhà cũ vẫn tiếp diễn.

Kể từ năm 2023, số lượng đăng bán nhà ở cũ ở Trung Quốc tiếp tục tăng. Tính đến tháng 3 năm nay, số lượng nhà cũ được niêm yết tại hơn 10 thành phố bao gồm Bắc Kinh, Hợp Phì, An Huy, Hàng Châu, Chiết Giang và Quảng Châu, Quảng Đông đã vượt quá 100.000 căn. Điều đáng chú ý là số lượng danh sách ở 5 thành phố bao gồm Trùng Khánh, Thành Đô ở Tứ Xuyên, Tô Châu ở Giang Tô, Nam Kinh và Thiên Tân đã vượt quá 150.000, còn Trùng Khánh và Thành Đô đã vượt quá 200.000.

Khi số lượng đăng bán nhà ở cũ ở nhiều nơi tiếp tục tăng lên, hiện tượng “giá theo khối lượng” cũng lan rộng trên thị trường nhà ở cũ. Nói cách khác, khối lượng giao dịch nhà cũ đạt được thông qua việc giảm giá liên tục.

Dữ liệu khác cho thấy vào tháng 1 năm 2024, tỷ lệ hàng tồn kho trên doanh số bán hàng ở 100 thành phố ở Trung Quốc là 22,9 tháng, đây là mức cao nhất kể từ khi việc giám sát dữ liệu bắt đầu vào năm 2010. Cụ thể, tỷ lệ tồn kho trên doanh số bán nhà ở thương mại mới ở thành phố cấp 1 là 16,6 tháng, ở thành phố cấp 2 là 19,6 tháng, ở thành phố cấp 3 và cấp 4 là 30,2 tháng.

(Phóng viên Ning Xin đã đóng góp cho bài viết này)

Biên tập viên: Lian Shuhua#

Bong bóng bất động sản Trung Quốc vỡ, những thành phố như thế này gánh chịu hậu quả nặng nề Ngành bất động sản Trung Quốc mắc kẹt trong chu kỳ bán hàng dù có hạ giá hay không Dalio: Cơn bão thế kỷ một lần, kinh tế Trung Quốc đối mặt 5 thách thức lớn Làn sóng bán nhà ở các đô thị hạng nhất là dấu hiệu thị trường bất động sản Trung Quốc sụp đổ?